Ein Mieter unterschreibt seinen Vertrag in einer von einer HLM-Gesellschaft verwalteten Wohnung und entdeckt eine Klausel über eine Dauer von drei Monaten, die durch stillschweigende Verlängerung erneuert werden kann. Die erste Reaktion ist oft Besorgnis: Kann der Vermieter den Mietvertrag alle drei Monate kündigen? Die Antwort hängt weniger von der Klausel selbst ab als vom tatsächlichen rechtlichen Regime der Wohnung. Um die Regelung des 3-Monats-Mietvertrags in HLM zu verstehen, muss man zunächst zwischen klassischem Sozialwohnungsbau und intermediärem Wohnraum unterscheiden.
PLI-LLI oder klassisches HLM: Das rechtliche Regime macht den Unterschied
Die Erwähnung „3 Monate erneuerbarer Mietvertrag“ findet man häufig in Verträgen über Wohnungen, die durch PLI (intermediärer Mietkredit) oder LLI (intermediäre Mietwohnung) finanziert werden. Diese Wohnungen werden oft von HLM-Gesellschaften verwaltet, was zu Verwirrung führt.
Eine PLI-LLI-Wohnung ist keine Sozialwohnung im engeren Sinne: Sie gehört zum intermediären Wohnraum, der für Haushalte bestimmt ist, deren Einkommen die Grenzen des sozialen Wohnungsmarktes überschreitet, aber für den freien Markt nicht ausreicht.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf den Mietvertrag. Ein klassischer HLM-Mietvertrag ist unbefristet mit stillschweigender Verlängerung. Der soziale Vermieter kann nur in sehr eng gefassten Fällen kündigen. Im Gegensatz dazu kann eine von einer HLM-Organisation verwaltete intermediäre Wohnung anderen vertraglichen Regelungen unterliegen, einschließlich einer kurzen Anfangsdauer mit automatischer Verlängerung.
Bevor man sich über eine Klausel von drei Monaten Sorgen macht, sollte man also den Finanzierungstyp der Wohnung überprüfen. Diese Information findet sich im Vertrag, in der Regel auf der ersten Seite oder in den besonderen Bedingungen. Die Regelung des 3-Monats-Mietvertrags in HLM variiert je nachdem, ob die Wohnung zum sozialen oder intermediären Wohnungsbestand gehört, und diese Überprüfung ist der erste Reflex, den man annehmen sollte.
Unbefristeter HLM-Mietvertrag: Was das Gesetz wirklich schützt
Für eine klassische Sozialwohnung unterliegt der Mietvertrag dem Gesetz vom 6. Juli 1989, ergänzt durch spezifische Bestimmungen für den HLM-Sektor. Der Vertrag wird für eine unbefristete Dauer mit Recht auf Verbleib in der Wohnung abgeschlossen.
Konkret kann der soziale Vermieter dem Mieter nicht am Ende eines Quartals kündigen. Der Mieter behält sein Aufenthaltsrecht, solange er seinen Verpflichtungen nachkommt: Mietzahlung, friedliche Nutzung der Wohnung, Abschluss einer Wohngebäudeversicherung. Die einzigen Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter sind gesetzlich streng geregelt.
Die Verpflichtungen, die den Verbleib in der Wohnung bedingen
- Die regelmäßige Zahlung von Miete und Nebenkosten, auch im Falle einer jährlichen Anpassung gemäß dem Referenzindex der Mieten (IRL)
- Die tatsächliche Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz, ohne unzulässige Untervermietung
- Der Abschluss und die Aufrechterhaltung einer Wohngebäudeversicherung, die Mietrisiken abdeckt
- Die Einhaltung der Einkommensgrenzen bei der ursprünglichen Zuteilung (spätere Überschreitungen können zu einer Übermiete führen, jedoch nicht zu einer automatischen Kündigung)
Wenn eine Klausel von drei Monaten in einem Mietvertrag für eine klassische Sozialwohnung enthalten ist, hat sie nicht die Bedeutung, die der Mieter befürchtet. Sie kann einem Kündigungsfrist des Mieters entsprechen oder eine ungeschickte Formulierung der stillschweigenden Verlängerung darstellen, aber sie erlaubt es dem Vermieter nicht, den Vertrag einseitig alle drei Monate zu beenden.
Drei Monate erneuerbar: Wann die Klausel eine echte Wirkung hat
Die Situation ist anders für eine intermediäre Wohnung, die von einer HLM-Organisation verwaltet wird. In diesem Fall kann der Mietvertrag tatsächlich eine anfängliche Dauer von drei Monaten mit automatischer Verlängerung vorsehen. Die Frage, die sich dann stellt: Kann der Vermieter die Verlängerung ablehnen?
Im auf den juristischen Foren beschriebenen Fall erwähnt der Vertrag eine stillschweigende Verlängerung „außer bei Kündigung durch eine der Parteien“. Aber der folgende Artikel desselben Vertrags beschreibt nur die Kündigung auf Initiative des Mieters. Diese Asymmetrie ist häufig und verdient Aufmerksamkeit.
Was im Vertrag zu überprüfen ist
Man liest zunächst die allgemeinen Bedingungen, die dem Mietvertrag beigefügt sind, nicht nur die besonderen Bedingungen. In diesen Anhängen sind die Modalitäten für die Kündigung durch den Vermieter aufgeführt, falls sie existieren. Ein Vertrag, der die Kündigung des Mieters erwähnt, ohne die Kündigungsbedingungen des Vermieters zu präzisieren, schafft eine Mehrdeutigkeit, die der Mieter zu seinem Vorteil nutzen kann.
Ein unmöblierter Mietvertrag, der dem Gesetz von 1989 unterliegt, sieht eine Mindestdauer von drei Jahren für einen natürlichen Vermieter und von sechs Jahren für eine juristische Person vor. Eine HLM-Organisation ist eine juristische Person. Wenn die Wohnung unter das Anwendungsgebiet dieses Gesetzes fällt, wäre eine Dauer von drei Monaten gegen die gesetzlichen Bestimmungen, und die Klausel könnte als nicht geschrieben betrachtet werden.
Eine kurze Dauer in einem HLM-Mietvertrag anfechten
Wenn man den Verdacht hat, dass eine Klausel von drei Monaten erneuerbar mit dem rechtlichen Regime der Wohnung unvereinbar ist, sind mehrere konkrete Maßnahmen möglich.
Die erste besteht darin, die Finanzierung der Wohnung genau zu identifizieren. Man kann den Vermieter per Einschreiben fragen, welche Art der Vereinbarung besteht (PLUS, PLAI, PLS, PLI, LLI). Die Antwort bestimmt das anwendbare Regime.
Wenn die Wohnung zum konventionierten sozialen Wohnungsbestand gehört, kann die Klausel von drei Monaten keine Kündigung des Vermieters rechtfertigen. Man kann die zuständige Schlichtungsstelle anrufen, bevor man rechtliche Schritte unternimmt. Dieser Schritt ist kostenlos und ermöglicht es oft, die Situation zu klären, ohne ein Gericht einzuschalten.
Für eine intermediäre Wohnung hängt der Handlungsspielraum vom Vertrag selbst und seiner Übereinstimmung mit dem Gesetz von 1989 ab. Ein Vertrag, der die Kündigungsbedingungen des Vermieters nicht ausdrücklich festlegt, kommt dem Mieter zugute, da das Schweigen des Vertrags kein einseitiges Kündigungsrecht schafft.
Der 3-Monats-Mietvertrag in HLM ist an sich keine Falle, sondern ein Signal, das dazu auffordert, den genauen Status der Wohnung zu überprüfen. In den meisten Fällen genießt der Mieter einen viel umfassenderen Schutz, als es die angegebene Dauer vermuten lässt. Die vierteljährliche Klausel entspricht meist einer Kündigungsfrist oder einer Formulierung, die aus alten Vertragsmustern stammt, ohne Auswirkungen auf das Recht auf Verbleib in der Wohnung.
