Quando se vive num apartamento em Vitrolles e se pensa em substituir um convector antigo por uma bomba de calor, o primeiro obstáculo não é técnico: é o regulamento do condomínio.
Antes mesmo de pedir um orçamento, é preciso saber onde instalar a unidade exterior, que votação é necessária e que formalidades devem ser cumpridas junto da câmara municipal. A instalação de bombas de calor em condomínios está sujeita a dois processos de autorização: um privado (o condomínio) e outro público (o serviço de urbanismo), independentes entre si.
Condensados e escoamento da água: o aspeto técnico que os condóminos esquecem
Fala-se muitas vezes do ruído ou da estética da bomba de calor, mas raramente da água que escorre por baixo. Uma unidade exterior produz condensados, por vezes vários litros por dia no inverno. Se o tubo de escoamento despejar água na varanda do vizinho de baixo ou se esta escorrer pela fachada, o problema passa a ser jurídico antes de ser técnico.
Os condensados devem ser ligados a uma rede de escoamento de águas, e não simplesmente deixados a escorrer livremente. Num edifício, isso significa muitas vezes uma ligação à rede de águas pluviais ou uma ligação específica prevista no processo técnico. Neste aspeto, o projeto de instalação de bombas de calor em Vitrolles num condomínio deve ser preparado com um esquema de escoamento preciso, validado pelo administrador do condomínio.
Não tratar desta questão antecipadamente pode levar a uma notificação formal. Um condómino incomodado pelo escoamento pode exigir a remoção do tubo ou até de toda a instalação, sob pena de sanção pecuniária.
Votação em assembleia geral e autorização urbanística em Vitrolles: dois processos distintos
Por vezes, pensa-se que uma votação favorável em assembleia geral é suficiente para iniciar as obras. É um erro frequente. A votação do condomínio e a autorização urbanística são dois processos independentes. Um não substitui o outro, e a falta de um deles pode invalidar o projeto, mesmo que o outro já tenha sido aprovado.
O que o condomínio deve votar
Qualquer instalação que altere o aspeto exterior do edifício ou ocupe uma parte comum requer uma votação em assembleia geral. O administrador inclui o pedido na ordem de trabalhos, acompanhado do orçamento, da planta de implantação e do esquema de escoamento dos condensados.
A votação exige a maioria absoluta dos votos de todos os condóminos (artigo 25.º da lei de 10 de julho de 1965). Mesmo que a unidade exterior seja instalada numa varanda privativa, se for visível da rua ou de outra fração, continua a ser necessária autorização.
O que a câmara municipal de Vitrolles pode exigir
Geralmente, é necessária uma declaração prévia de obras quando a unidade exterior é visível do espaço público. Em Vitrolles, é preciso confirmar junto do serviço de urbanismo se a morada se encontra numa zona protegida (perto de um monumento histórico ou numa zona ABF) ou se o PLU estabelece requisitos específicos para as fachadas.
Pode aplicar-se uma dispensa de declaração se a instalação não for visível da via pública nem de outro edifício, mas essa dispensa deve ser confirmada caso a caso. Não apresentar um processo por se presumir que há dispensa, sem verificação prévia, pode levar à elaboração de um auto de infração.
Ruído de uma bomba de calor num condomínio: documentar antes da instalação
O ruído é o principal motivo de conflito entre vizinhos após a instalação de uma bomba de calor. E a ficha técnica do fabricante não é suficiente para proteger em caso de litígio.
Os níveis de ruído indicados pelo fabricante são medidos em laboratório, em condições normalizadas. Na prática, a reverberação contra uma parede da fachada, a proximidade de um quarto vizinho ou a configuração de um pátio interior podem amplificar o ruído percebido. Documentar o nível de ruído nas condições reais de instalação antes da entrada em funcionamento é a melhor forma de se proteger contra uma contestação posterior.
Algumas medidas práticas ajudam a reduzir o risco de conflito:
- Instalar a unidade exterior sobre apoios antivibráticos para limitar a transmissão das vibrações à estrutura do edifício
- Orientar a grelha de ventilação para um espaço aberto, em vez de a apontar para a janela de um vizinho, mesmo que isso complique a passagem das ligações frigoríficas
- Prever uma medição acústica contraditória (com um especialista em acústica independente) se o edifício tiver habitações contíguas a menos de três metros da unidade
Uma instalação autorizada pelo condomínio e em conformidade com o PLU pode, ainda assim, ser contestada em tribunal por perturbação anormal da vizinhança. A autorização administrativa não abrange a responsabilidade civil por incómodo.
Preparar um processo sólido para o administrador: os documentos que fazem a diferença
Um projeto rejeitado em assembleia geral é-o muitas vezes por falta de informação, e não por oposição de princípio. Os condóminos votam com base num documento, e a qualidade desse documento pode alterar o resultado da votação.
O processo a enviar ao administrador para inclusão na ordem de trabalhos deve conter, no mínimo:
- O orçamento detalhado do instalador, com indicação do modelo da bomba de calor, da potência e do nível de ruído em decibéis
- Uma planta de implantação cotada, que indique a posição exata da unidade exterior em relação às partes comuns e às frações vizinhas
- O esquema de escoamento dos condensados, com o ponto de ligação previsto
- Uma declaração de conformidade com o regulamento do condomínio ou, se for necessária uma derrogação, a redação exata da deliberação a votar
Juntar uma estimativa da poupança energética prevista (com base no certificado de desempenho energético da habitação) ajuda a convencer os condóminos indecisos. Assim, o projeto de aquecimento torna-se um argumento de valorização para todo o edifício, e não apenas uma melhoria individual.
Enviar o processo completo ao administrador várias semanas antes do prazo de convocação evita que o assunto seja adiado para a assembleia geral seguinte, o que pode atrasar o projeto entre seis meses e um ano, consoante a frequência das assembleias.
Quer se trate de uma bomba de calor ar-ar reversível ou de uma bomba de calor ar-água ligada à rede de aquecimento existente, o rigor do processo inicial determina tanto a viabilidade técnica como a aceitação dos vizinhos. Em Vitrolles, como noutros locais, um condómino bem preparado consegue mais facilmente obter luz verde do que um condómino apressado.
