Die Schwelle von 23.000 Euro an jährlichen Mieteinnahmen kristallisiert die Grenze zwischen LMNP und LMP. Diese Linie zu überschreiten reicht jedoch nicht aus, um automatisch den Status eines professionellen Vermieters auszulösen. Zwei kumulative Bedingungen, die im Artikel 155 IV des CGI vorgesehen sind, müssen erfüllt sein, und genau die Wechselwirkung zwischen diesen beiden Kriterien führt zu den kostspieligsten Qualifikationsfehlern.
Berechnung der Mieteinnahmen: Was die Schwelle von 23.000 Euro tatsächlich umfasst
Der Betrag, der zur Beurteilung des Überschreitens der Schwelle herangezogen wird, entspricht den bruttoeinnahmen inklusive Steuern, die im Kalenderjahr erzielt wurden. An den Mieter weiterverrechnete Kosten, Rücklagen für Nebenkosten, Entschädigungen für die Nutzung: alles fließt in die Berechnung ein.
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Wir beobachten regelmäßig Vermieter, die fälschlicherweise die wiederverwendbaren Kosten oder die Mieten, die während einer teilweisen Leerstandsperiode erzielt wurden, ausschließen, indem sie auf einen Nettobetrag abstellen. Die Steuerbehörde berücksichtigt den Bruttobetrag, ohne Abzüge.
Für einen Vermieter, der mehrere möblierte Objekte besitzt, summieren sich die Einnahmen. Ein langfristig vermietetes Studio, das etwas mehr als die Hälfte der Schwelle einbringt, kombiniert mit einer Ferienwohnung, kann ausreichen, um die Grenze zu überschreiten. Die Frage des prorata temporis stellt sich auch, wenn die Tätigkeit im Laufe des Jahres beginnt: Die Einnahmen werden dann annualisiert, um die Überschreitung zu überprüfen.
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Die Überschreitung der LMNP-Obergrenze von 23.000 Euro hat nur dann Auswirkungen auf den Status, wenn die zweite Bedingung gleichzeitig erfüllt ist: Die möblierten Mieteinnahmen müssen die anderen beruflichen Einkünfte des Steuerhaushalts übersteigen.
Wechsel von LMNP zu LMP: Die Bedingung der überwiegenden Einkünfte, die Vermieter unterschätzen
Die zweite Bedingung ist die, die die meisten multi-aktiven Steuerzahler in die Falle lockt. Die Einnahmen aus der möblierten Vermietung müssen mehr als die Hälfte der beruflichen Einkünfte des Steuerhaushalts ausmachen, und nicht des Gesamteinkommens. Renten, unvermietete Einkünfte, Dividenden: Diese Ströme fließen nicht in den Vergleich ein.
Ein Arbeitnehmer, dessen Nettoeinkommen aus der Tätigkeit seine möblierten Mieten bei weitem übersteigt, bleibt LMNP, selbst wenn die Einnahmen 23.000 Euro übersteigen. Ein Rentner, der eine bescheidene Rente erhält und die Schwelle überschreitet, wechselt hingegen ohne Spielraum in den LMP, da seine Rente kein berufliches Einkommen im Sinne von Artikel 155 IV ist.
Die Falle schnappt auch bei Paaren zu: Es ist der Steuerhaushalt, der analysiert wird. Ein Ehepartner ohne berufliche Tätigkeit senkt den Nenner des Vergleichs, was einen unerwarteten Wechsel zur Folge haben kann.
Direkte steuerliche Konsequenzen des Wechsels zu LMP
Der Statuswechsel hat mehrere gleichzeitige Auswirkungen:
- Die Verluste aus der möblierten Vermietung können auf das Gesamteinkommen angerechnet werden, aber im Gegenzug unterliegen die Veräußungsgewinne dem professionellen Regime, das kurzfristig deutlich weniger vorteilhaft ist als das Regime der Veräußungsgewinne für Privatpersonen.
- Die Immobilie fällt aus einer anderen Perspektive in die Bemessungsgrundlage der IFI: Die berufliche Qualifikation kann die Vermögensstrategie ändern, insbesondere im Falle einer Schenkung oder der Gründung einer Gesellschaft.
- Die Unterwerfung unter die Sozialbeiträge der SSI (ehemals RSI) gilt für den steuerpflichtigen Gewinn, wobei der Gesamtsatz eine erheblich höhere Belastung darstellen kann als die Sozialabgaben von 17,2 %, die im LMNP anfallen.
URSSAF-Kontrollen und Umqualifizierungen: Ein steigendes operationelles Risiko
Seit 2024 zielen die URSSAF-Kontrollen aktiver auf möblierte Vermieter ab, die die Schwelle von 23.000 Euro überschritten haben, ohne sich dem Sozialregime der Selbständigen anzuschließen. Die Nachforderungen betreffen häufig mehrere Jahre und beziehen sich auf SSI-Beiträge, die nie gezahlt wurden.
Das typische Szenario: Ein Vermieter überschreitet seit mehreren Jahren die Schwelle, hat nie die Bedingung der überwiegenden Einkünfte überprüft und stellt bei einer Kontrolle fest, dass er unter den LMP fällt. Die Regularisierung betrifft dann die geschuldeten SSI-Beiträge, zuzüglich Verspätungszuschlägen.
Wir empfehlen, jedes Jahr den Vergleich zwischen den möblierten Mieteinnahmen und den Einkünften des Haushalts zu dokumentieren. Eine einfache Tabelle reicht aus, muss jedoch zusammen mit der Steuererklärung archiviert werden. Im Falle einer Kontrolle ist dieses Dokument der Nachweis für den guten Glauben des Vermieters.
SSI-Zugehörigkeit: Der einzuhaltende Zeitrahmen
Die Zugehörigkeit muss innerhalb der gesetzlichen Fristen ab Beginn der LMP-Tätigkeit erfolgen. Das Warten auf den Erhalt eines Kontrollbescheids zur Regularisierung verschärft die Situation. Der proaktive Antrag auf Zugehörigkeit schützt vor Zuschlägen und ermöglicht es, die Beiträge bereits im ersten betroffenen Jahr zu berücksichtigen.
Strategien, um unter der LMNP-Obergrenze zu bleiben oder den Übergang zu LMP zu absorbieren
Die künstliche Senkung der Mieten, um unter 23.000 Euro zu bleiben, macht wirtschaftlich keinen Sinn. Es gibt mehrere relevantere Hebel.
- Die Aufteilung der Immobilien zwischen Ehepartnern oder über eine Erbengemeinschaft ermöglicht es, die Einnahmenströme auf mehrere Steuerhaushalte aufzuteilen, vorausgesetzt, die rechtliche Struktur stimmt mit der Realität des Eigentums überein.
- Der Wechsel zum tatsächlichen Regime im LMNP ermöglicht es, die Immobilie abzuschreiben und ein geringes oder sogar null steuerliches Ergebnis zu erzielen. Dieser Hebel hindert nicht daran, die Schwelle von 23.000 Euro (berechnet auf die Bruttoeinnahmen) zu überschreiten, reduziert jedoch die steuerpflichtige Basis und die Beiträge im Falle eines Wechsels zu LMP.
- Die frühzeitige Planung der Vermögensübertragung vor dem Wechsel zu LMP kann strategisch sinnvoll sein. Mehrere Notare und Steuerberater berichten, dass der Wechsel zu LMP die Analyse der IFI-Bemessungsgrundlage und die Schenkungsstrategie verändert, insbesondere bei der Gründung einer Gesellschaft.
Die Entscheidung zwischen dem Verbleib im LMNP und der Akzeptanz des LMP-Status hängt vom Gesamtprofil des Haushalts ab: Einkommensniveau, Haltedauer, Verkaufsprojekt. Ein Vermieter, der kurz vor der Rente steht und dessen Einkünfte aus der Tätigkeit sinken werden, sollte den Wechsel lange vor der Liquidation seiner Ansprüche modellieren.
Die Schwelle von 23.000 Euro bleibt eine technische Trennlinie zwischen zwei Regimen mit unterschiedlichen steuerlichen und sozialen Konsequenzen. Die zweite Bedingung, die der überwiegenden Einkünfte, bestimmt allein den tatsächlichen Wechsel. Diese jährliche Dokumentation des Vergleichs und die Antizipation der sich daraus ergebenden sozialen Verpflichtungen bleibt das zuverlässigste Mittel, um eine Nachforderung zu vermeiden.